中国房地产市场的瑕疵

中国房地产市场的瑕疵

中国经济的起步得益于房地产业的兴起，这是不争的事实。但是房地产业的腾飞是否能成为将来持续推动经济发展的核能推进器呢？我认为难说。因为中国房地产市场不是一个完善的市场，有许多瑕疵，至少要治好瑕疵之后才有望将来持续发力。

我先节录2009年06月11日 22:30 CCTV经济半小时中的贵宾说词：

01：部分银行开始跨越政策底线，也变相地把第一套房的优惠政策套用到了第二套房的购买上，为在表面上掩盖这个事实，开发商和银行相互配合，有的甚至用假离婚等办法。

02：中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，政府出台房地产优惠政策，是为了房地产市场的健康稳定发展，而上海、杭州、深圳等地方的一些炒房人利用首套住房优惠政策再次进入市场炒房，这个政策被放大到第二套住房上，使得现在的楼市，又处在了一个非常关键的基点上，如果不控制好价格，将出现新的泡沫。

03：四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者，在2005年到2007年，全国一些大中城市出现了不少炒房人，就是由于当时购房的首付款和利率太低，炒房人将房价炒得很高，造成了当时房价居高不下，市场十分混乱。

再节录一些网友的回帖：

#中国，一个有特色的国家。

#这就是放货刺激经济复苏的政策的灵活运用啊！

#炒房团又来了，百姓如何活。

#美国金融危机的根源是华尔街精英们的贪婪！如今成了人人喊打的过街老鼠。

中国金融繁荣的背后是银行高管、地方高官、房地产商们集体和谐的结果！

希望永远和谐不要翻船

#还有一些大型房地产开发商　如浙江广厦集团更是托欠材料费几年不等!钱自己赚了　老百姓付利息!黑

#为了所谓的GDP，为了领导的政绩面子，更为了他们贪婪腐朽的黑心，这个国家的结局恐怕危险了。

#所谓开发商其实就是官员们自己的台前替身，大大小小的开发商的背后就是大大小小官员们的利益价值链的源头，开发商其实是摆设，真正驱使中国房地产行业现在真实现象的根本就 是天天在台前同时制定政策，同时呼吁房价要稳定的大部分官员，尤其是国营性质的房地产“开发商”更是如此。所以银行等国有金融机构根本不可能因为所谓的政策去监管到什么，只是在某些特定的时间段走走形式罢了（暂时平息些快到极限的民愤），事后照样一套。中国的资源性行业历来如此。煤炭、房地产行业更是如此。

#支持给银行松绑，中国要坚持走市场经济。炒房者是少数，不能以点带面的看问题，银行降低贷款门槛大部分是满足住房需求的人，20%首付已经很高了，开放市场让银行竞争，受 益者是消费者呀。

言归正传。房地产市场离不开经济环境，还是从大环境看起吧。

当前在规避世界经济危机的影响促使我国经济平稳发展的过程中，应该说当局是做了很多工作的。之所以能够这么做，其中除了“为民”的主导思想之外，最得力的因素莫过于中国的底气足——有钱，居世界前列的GDP总值、最多美元储备的拥有者。

我们的经济已经摆脱了危机、开始回升了吗？专家们说法不一，我们更无法猜测。但是我们能看到眼前的一些现象：

#大小商店内的物品堆积如山，杀价的条幅五花八门、琳琅满目；

#股票市场专打股评家们的嘴巴，股民们不知如何才好，望着指数飘红，摸着腰包叹气，“又亏了”。

#中国资本在国际市场中累累失利，如中国铝业被力拓牵着鼻子走，最后被抛弃。北京房地产老总打入美国房地产市场，该股价即刻飙升，跟飚的股民们也不知老总在美国的运气如何，只有看着股价滑落。中国政府对中资外投应该做些什么呢？

#钢铁产业的进口原料价格谈判艰难，电力行业价格的限制，实业利润低，甚至亏本。

#政府动用大量公共财力投资拉动内需，时间急，任务逼，“急中生智”抢头寸，现得繁荣，哪管长远增益。有的地方当局用分块投资为筹码，责令临街用户整修门面，使整条街焕然一新，内需也拉动了，面子也有了，没有经济效益有社会效益嘛！有的当权人在工程设计审查中，不喜欢那些为“少用钱办好事”的方案较劲的专家。潜意识中履行：项目大，投资多；切块大，肥水多；政绩大，官运多。

#房地产价格有着无与伦比的抗跌刚性和飚升弹性。政府的调节措施被折扣、甚至适得其反；作为买方的居民们失去在价格游戏中的主动地位，只能望楼兴叹或者任卖方宰割。有些权威话语，以当前房价与销售量赛跑为依据，断言经济在回暖。有消息说，万科又再度抛盘，好像目前在攀升的房价难以持续。

我们国家大，人口多，长期在不谈钱的清贫环境中生活，陡然遇到好运，对钱的渴望心理搭上神州火箭，被压抑的私欲无限膨胀，以甩开地球引力的速度飙升。当然火箭不是大家都能挤的上去的。如是，在经济模式根本变革之中，眼尖手快头脑机灵的人们各显“神通”，挤上火箭，摇身一变就成为富豪，称之为社会精英。另一部分非精英人们一贫如洗，只能靠自己的“低能”和社会救助延续生命。在这上下两层中间的则是庞大复杂的人群，他们拼命挣钱，但是积累不了钱，因为房地产市场把他们变成房奴，成为银行的终身还债机器。本来社会是有阶层的，孔子最欣赏这种有序社会结构，同时孔老夫子又推崇和谐，可以消除阶层之间的摩擦。近百年来，后人们又把阶层换成阶级，提倡斗争哲学，取得了伟大胜利，如今又回到各阶层和谐的社会。时事无常，此一时，彼一时，过中道理自有理论家们评说。这里只说三点，因为与本文的话题有关：

一是，中国人自古以来有“灵活”的秉性，不大喜欢规则，常说“规则是死的，人是活的”“活人哪能被尿憋死”，由此还会延伸和演变成善于找“对策”的能耐，“政策是一个脑袋想出来的，对策是千百万个脑袋做出来的”，可见这种“灵活”性的威力。然而资本主义的市场经济是建立在“合同”基础上的，一系列的死规则，必须人人照办，不能“灵活”之。当然也可以抠合同规则中的字眼，但是没有违背合同，总归逃不出市场如来佛的手掌心。这个“灵活”和“照办”的斗法，就成为我们现实生活中许多说不清现象的人性道德根源。本来在别人社会中蛮好的“事”，哪怕是照样画葫芦移到中国来，就会被中国人“灵活”化，成为不伦不类、哭笑不得的“事”。比如工程师制度，在中国就灵活成“政工师”，据说不这样就不好安排工资序列，还说“老同学，你技术人员可以师，未必我搞了几十年政治工作就不能师吗？政工也有蛮高的技术含量啦！”，听来言之有理，如是到处皆师。外国用来筹措资金的股市，移到我们这里几乎灵活成赌场。更可怕的是握有不同权柄的“官员”也“灵活”，还喜欢打“擦边球”，一惯的擦来擦去，擦的人多了，上方也会“灵活”，“规则是人定的嘛”“摸着石头过河”“实事求是，我说了算，就这么办，改！”可怜的成套理论，“死规则”哪能抵得住。房地产市场的买方希望降价，自然成交量低迷，但是卖方宁愿房子空置，扛着不降价，市场规律的那只无形的手拗不过市场中大佬有形的联手，中国房地产市场表现出强劲的降价单边刚性。政府从经济大局出发，出巨资拉动经济，减免税收希望降低房价提升成交量。有形的联手即刻“灵活”起来，不仅二套房可以受惠、多套房乃至50套都能受惠，成交量升起来了，如是有形的联手松一松，那只无形的手起作用了，房价即刻上升，中国房地产市场表现出敏感的升价单边弹性。政府三声五令小学不收赞助费或者限额收费，地方官员们一“灵活”，缴费的收费单开家长名字，每张限额，但是不开学生的名字，要开爸爸的名字，也可以开妈妈的名字，还可开爷爷、奶奶的名字，不够数再开叔叔、阿姨等等，几多倍限额的收费都合法化啦。可以说，“灵活”贯通于政治、经济、文化、司法各界，无孔不入，真是一大特色。

二是，房地产市场最大的瑕疵，我觉得要算市场主体“灵活”得扭曲。用句专业话说，中国现在的房地产市场是刚性的卖方市场，市场中无形的手被有形的联手控制。这个有形的联手就是权力、资本和文化的联手，具体说就是地方官员、开发商和信息吹鼓手的联手。地方官员从行政方面他要执行政策，另一方面地方利益要求他“灵活”，再加上私利的驱动，“灵活”产生对策；开发商只有一根筋，那就是赚钱，灵活地忽悠政策是智商的标志；信息吹鼓手只要把良心放到屁股上，灵活就会没谱，信息不过是吹鼓手的口沫。三者共同“灵活”那就会产生无穷无尽的强力牌对策，这就是中国房产市场无形的手被有形的联手控制的根源。

三是，实体行业艰难，暴利行业甚行，导致实体行业萎缩、暴利形业扩张，造成经济从业结构的软化。为什么产生暴利行业呢？公共资源的名义国有和资源利益的私人占有，形成了极大的分配畸形，在利益的驱动下，必然产生暴利行业。公共资源包括土地、地球资源、真实信息知道权资源。最明显的是煤矿产业和房地产业，他们主要的产业基础都是“土地”，最经典的公共资源。土地是国有的，由土地变成的利益却是老板的。其中国家收到多少利益，在收到的利益（姓公）中又有多少再次转化为私人利益，难以计算。但是从北京的高级巨宅的买家是那些人可以略知一二，一平方米几万元，对于煤大佬只是小菜一碟，对于开发商大佬来说正中房价刚性的下怀，这一联手，成就了房地产高价格的暴利和价格刚性的依据。

公共资源的有限性，终归制约暴利行业的利益增长。暴利驼峰之后将必然回归正常状态，那时房地产行业对经济发展的贡献率就会急速下降，当炒楼淡出市场就会逐渐显出用楼的行业本色。所以要维持房地产的正常兴旺，必须：

1、 政府执政不能“灵活”，必须继承毛泽东的执政力度。在但前情况下，对房价要实行管制，明示房价的组成结构，切实限制暴利，保住成交量开始回升的势头，不能杀鸡取卵。明智的开发商，不要只顾当前利益，要顾全整体经济的态势，不要过高估计房地产业在经济中的促进作用，降价促销，把空置率降低到合理程度当成自生能否稳定发展的判断指标，做好的房子是用的，不是看的，房子只有用才是钱，空置只能带来消耗。

2、 对土地拍卖价实行有效控制，限制拍卖叫价过高飙升，让出高价的拍卖人真正承担后果。例如设计一种土地使用分级税制，它与土地闲置时间、再转让次数、土地价占楼价比重相联系，使土地拍买人尽快、自开发、土地开放增益分配合理，从而削弱土地价格推高房价的力度。

3、 对地方政府利用土地过分俭财的欲望，在土地收入的分成中加入限制要素，避免或减少形成有形的手的可能性。

4、 文化人应该多研究实际的中国经济，在一个全民“灵活”的国度里，如何才能正常运行市场，让无形的手不受有形联手的钳制。以公共资源为基础的产业市场如何限制暴利，至少在一定时期内，这类产业应该实行政府真正依法控制的不完全市场经济。就房地产市场来讲，应把空置率和炒楼率作为重要控制指标，改变那种房子做得越多越高级就认为城市越发展的观念，房子是人住的，不是空置看的，土地房产的浪费是人类最可耻的浪费！